Quanto custa arrematar um imóvel em leilão além do lance?

Todo mundo que olha leilão pela primeira vez faz a mesma conta: vê uma casa avaliada em R$ 390 mil saindo por R$ 190 mil e pensa “achei R$ 200 mil de lucro”. E para por aí.

O preço do lance é só a porta de entrada. A jornada começa quando o martelo bate — e é aí que muita gente se enrola, porque arremata com o último dinheiro que tinha e descobre, tarde demais, que ainda faltava pagar uma fila de custos pro imóvel virar seu de verdade.

Abaixo está a conta real de uma casa em São José dos Campos, item por item, com os números que saíram do meu bolso.

A casa

Casa em São José dos Campos, avaliada em R$ 390 mil. Arrematei por volta de R$ 190 mil, com 5% de entrada na hora: R$ 9.500. Esse é o número que aparece bonito no anúncio. Agora vem o resto.

Comissão do leiloeiro: cerca de 5% da arrematação

Quando o leilão acontece no site de um leiloeiro, ele cobra a comissão dele — em geral uns 5% sobre o valor arrematado. Nessa casa daria R$ 9.500.

Só que nesse caso eu não paguei nada disso, porque a modalidade não tinha leiloeiro. Por isso é importante saber de onde vem o imóvel: tem venda com essa comissão e tem venda sem. Deixei o item na lista com valor zero pra você não esquecer de checar isso no seu.

Escritura ou contrato de financiamento

Se você compra à vista, vai precisar de escritura. Se financia, no lugar dela entra o contrato de financiamento, que costuma sair mais barato. Aqui ficou em torno de R$ 2 mil.

ITBI: o imposto da prefeitura

O ITBI é o imposto de transmissão, cobrado pelo município toda vez que um imóvel troca de dono. Gira em torno de 2% do valor que você pagou. Nessa casa deu R$ 3.800. Não tem como fugir dele, então já entra na conta.

Registro do imóvel

Sem registro em cartório o imóvel ainda não é seu no papel. O registro também fica perto de 2% do valor pago — aqui, R$ 3.900.

E esse você consegue estimar sozinho antes de arrematar: procure no Google por “Registro de Imóveis Calculador”, escolha o estado, a cidade e coloque o valor. Sai um número bem próximo do real.

As dívidas que grudam no imóvel

Aqui é onde mais gente leva susto. IPTU e condomínio atrasados podem grudar no imóvel, não na pessoa que devia. Isso tem nome: dívida propter rem. Ela segue a casa, não o antigo dono.

E quem decide se essas dívidas vêm ou não vêm pra você é uma coisa só: o edital. Tem edital que zera tudo e você começa do limpo. Tem edital que joga a dívida no seu colo. Quando a dívida vem, dá pra negociar: eu tenho um imóvel com mais de R$ 20 mil de condomínio atrasado que consegui parcelar em 48 vezes. Não é o fim do mundo, mas você precisa saber disso antes, pra colocar na conta.

Quem decide o quê nesse ponto (e o que o STJ mudou, e o que não mudou) está detalhado no post as dívidas antigas do imóvel arrematado são minhas?

A reserva pra desocupação

Tem imóvel que vem ocupado. Eu sempre trabalho com o cenário pessimista pra não ser pego de surpresa: separo uma reserva pra desocupar caso precise ir pro jurídico. Advogado, uns R$ 5 mil, mais as custas judiciais, que ficam em torno de 1% do valor da causa — uns R$ 2 mil. Dá R$ 7 mil de reserva.

Repare que é reserva, não gasto certo. Eu sempre tento o acordo antes, e a margem que eu tenho pra fazer esse acordo é justamente o valor que separei. Muitas vezes você sai bem mais barato. Mas o dinheiro precisa estar reservado, senão você fica refém.

Reforma

Essa é por sua conta e risco. Reforma é opcional: depende do que você quer fazer com o imóvel e do estado em que ele está. Nessa casa coloquei algo entre R$ 6 e R$ 7 mil. Pode ser zero, pode ser bem mais. Não é custo obrigatório, é decisão sua.

A conta fechada

Juntando tudo — e tirando a comissão de leiloeiro, que aqui não existiu — o que saiu do meu bolso pra documentar e segurar essa casa foi por volta de R$ 26.200, num imóvel avaliado em R$ 390 mil.

Por que ainda assim vale a pena

Faz a conta comigo: R$ 190 mil de lance mais R$ 26 mil de custos dá cerca de R$ 216 mil num imóvel avaliado em R$ 390 mil. O desconto continua grande mesmo com tudo somado.

O ponto não é que os custos matam o negócio — eles não matam. O ponto é que você precisa saber que eles existem e ter o dinheiro reservado. Eu vejo muito aluno que arremata empolgado e depois não tem como pagar a papelada. Aí a oportunidade da vida vira dor de cabeça, e às vezes ele perde o que já tinha colocado.

Leilão é pagar um boleto com desconto. Mas o boleto tem mais de uma linha. Quem faz a conta antes do lance dorme tranquilo. A calculadora do Arremata.ai monta essa conta pra você item por item, e a busca mostra os imóveis onde treinar ela na prática.