Leilão de imóvel dá 70% de desconto? O desconto real dos 34 mil imóveis da base

“Imóvel de leilão com até 70% de desconto” é a frase mais repetida do setor. A gente também já escreveu “até 70%” por aí, e é verdade — o problema não é a frase, é a palavra até, que some da cabeça de quem lê e vira expectativa.

Então vamos ao número que ninguém publica: quanto de desconto tem, de fato, o imóvel médio que está à venda hoje.

A régua real

Em 31 de julho de 2026, a base do Arremata.ai tinha 34.148 imóveis ativos. Desses, 23.389 tinham desconto confiável (a diferença entre o valor de avaliação e o lance mínimo, dentro da faixa que a gente considera legível). O retrato:

• Desconto mediano: 42,6% — metade do estoque está abaixo disso
• 4.936 imóveis passam de 50% de desconto (21% do recorte)
• 360 imóveis passam de 70% de desconto — 1,5%

Ou seja: o desconto de 70% não é mentira, existe. Ele é 1 em cada 65.

O detalhe que ninguém conta: o desconto é sobre a avaliação, não sobre o mercado

Esse é o ponto que separa quem lucra de quem se frustra. O percentual que aparece no anúncio compara o lance mínimo com a avaliação do vendedor — um laudo feito pelo banco ou pelo juízo, às vezes com anos de idade, às vezes conservador, às vezes generoso.

Ele não compara com o que o apartamento do lado está vendendo hoje. Existe imóvel com 60% de desconto no papel que, no preço de rua, é um desconto de 15%. E existe imóvel com 35% no papel que é um negócio melhor, porque a avaliação estava defasada pra baixo.

A consequência prática de esperar 70%

Quem entra no leilão com 70% na cabeça faz três coisas erradas, nessa ordem: filtra a busca em 60% ou mais, vê uma lista minúscula, e conclui que “não tem oportunidade”. Passa meses assim. Enquanto isso os 4.936 imóveis acima de 50% e a massa na casa dos 40% seguem rodando, sendo arrematados por quem fez a conta em vez de esperar o milagre.

A recomendação é simples: desça o filtro pra 40% e suba a régua da análise. É muito melhor examinar 30 imóveis com 42% de desconto e achar dois com avaliação defasada do que ficar refrescando uma lista de 360 imóveis que o Brasil inteiro está olhando.

E lembre que o desconto encolhe depois do lance. Numa casa arrematada por volta de R$ 190 mil, os custos de documentação, dívidas e reserva somaram cerca de R$ 26 mil — a conta item por item está em quanto custa arrematar um imóvel em leilão além do lance. Um desconto de 42% no anúncio vira algo perto de 35% no bolso.

Pra fazer isso sem planilha: a busca filtra por faixa de desconto e a calculadora de arremate mostra o desconto que sobra depois de somar ITBI, registro, dívidas e desocupação. É esse segundo número que interessa.