Só 3% dos imóveis em leilão são de leilão judicial — e isso muda quem paga a dívida

Toda vez que sai uma decisão do STJ sobre dívida de imóvel arrematado, a internet do leilão entra em festa. E quase sempre a festa é no lugar errado, porque quase ninguém checa uma coisa antes: a decisão vale para leilão judicial, e leilão judicial é uma fatia muito menor do mercado do que as pessoas imaginam.

Dá pra medir isso. Em 31 de julho de 2026, a base do Arremata.ai tinha 34.148 imóveis ativos. Separando por modalidade, é assim que eles se dividem:

• 16.963 em venda online
• 6.698 em leilão SFI (a execução extrajudicial da alienação fiduciária)
• 5.499 em leilão extrajudicial
• 3.883 em licitação aberta
• 1.085 em leilão judicial
• 20 em venda direta

Leilão judicial é 3,2% do total. Pouco mais de 3 imóveis em cada 100.

Por que 3% resolve uma discussão inteira

O STJ fixou que a cláusula de edital que joga o IPTU antigo nas costas do arrematante é inválida: o débito tributário sai do preço da arrematação em vez de virar uma conta a mais pra você. É uma tese boa e é real. Só que ela nasce dentro de um processo judicial e vale ali.

No extrajudicial — leilão de banco, alienação fiduciária, venda online da Caixa — nada disso se aplica. Quem manda, da primeira à última linha, é o edital. Então quando alguém te disser “agora o arrematante não paga mais dívida”, a pergunta certa não é se a decisão existe. É: o imóvel que eu estou olhando é dos 3% ou dos 97%?

Como saber, em 10 segundos, de qual lado o seu imóvel está

Não precisa entender de processo civil. Precisa responder uma pergunta: tem um número de processo e uma vara por trás?

• Tem processo, vara e tribunal no anúncio → é judicial. Aqui, e só aqui, a tese do STJ te protege do IPTU anterior mesmo contra o texto do edital.
• Está escrito banco, SFI, alienação fiduciária, venda online, licitação aberta ou venda direta → é extrajudicial. O edital é a lei do negócio, ponto.

O que fazer com essa informação

A recomendação é chata e é a que funciona: trate dívida como custo até o edital provar o contrário. Em 97% dos casos você não tem uma tese do STJ te cobrindo, então o número da dívida entra na sua conta de arremate como qualquer outro custo — junto com ITBI, registro e reserva de desocupação.

A regra completa de quem paga o quê, com a diferença entre IPTU e condomínio (que é onde quase todo mundo erra), está em as dívidas antigas do imóvel arrematado são minhas? E a lista dos custos que sobram mesmo quando a dívida é zero está em quanto custa arrematar além do lance.

Na prática: use a busca do Arremata.ai pra ver a modalidade de cada imóvel antes de se empolgar, e jogue a dívida estimada na calculadora de arremate. Se o negócio só fecha supondo que a dívida some por decisão judicial, ele não fecha.